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2019-11-26
盡管房貸新政被認為是巨大利好，但十一長假慘淡的銷售數據給興頭上的開發商潑了一盆冷水。普遍的觀望情緒，并沒有因為這一“大尺度利好”而瞬間扭轉。“銀十”低調開場，降價跑量或將仍是樓市主旋律。
京樓市“銀十”反響平平
9月份，在出臺房貸新政之前，北京樓市亮點頗多，比如說9月27日，北京城建?世華龍樾(樓盤資料 業主論壇)開盤，當日實現了3小時銷售15億元的佳績。
據介紹，這個項目位于奧林匹克森林公園附近，有著地鐵8號線等立體交通路網，項目還引入了北京十一學校、北師大實驗幼兒園等優質教育配套。“這和今年萬橡府、琨御府等項目熱銷邏輯是一致的”，亞豪機構副總經理任啟鑫說，這些擁有優質資源的改善型項目，支撐起了整個3季度樓市。
然而，進入四季度，盡管“救市”聲音不斷，市場卻重新陷入低迷。據亞豪機構統計數據顯示， 10月份，北京商品住宅市場預計僅有22個項目(包含1個自住房)入市銷售，其中，包括中建國際(中建?紅杉溪谷 中建國際港)公館、北京城建北京密碼、方莊公館(樓盤資料) 等12個純新盤，泛海國際、常楹公元(樓盤資料) 自由派、首創瀾茵山等10個老項目后期。與去年“十一”假期相比，開盤項目個數減少了4個，供應套數下降了75%。
對此，任啟鑫分析，今年3月以來樓市成交持續低迷的市場行情，使得多數開發商都積壓了不少房源，現階段樓盤項目多以去化前期的庫存房源為主，推新意愿并不強烈。
在北京市場供應量大減的同時，十一期間的商品住宅成交量也較為平淡，據亞豪機構統計數據顯示，十一期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬平米，同比去年十一長假分別下降40%、35%。
“因為簽約滯后的因素，黃金周期間的網簽數據并不反映市場一線當下情況，但也體現了整體市場在9月份繼續復蘇的變化。”中原地產市場總監張大偉對記者表示，特別是在央行限貸松綁后，北京市場下半年表現將好于上半年，但因為處于恢復期，房企依然以平價走量為主，四季度的主要表現將是量漲價穩。
任啟鑫分析表示，十一長假北京樓市成交平淡主要來自于政策落地前的短期觀望情緒，十一前夕，央行對個人房貸認定標準的放松，以及北京調整普通住宅認定標準的雙重利好，使得市場各方對樓市整體預期由悲觀轉為積極。但政策利好帶來的市場顯現效應并沒有那么快，從政策出臺到具體落地執行的這一段“空窗期”，購房客群仍然會持幣觀望，隨著政策的執行，樓市成交量在預期改變的情形下有望止跌企穩，但在北京并未出現全面、大幅度的實質性降價的前提下，僅僅依靠政策拉動，樓市成交量不會迅猛升溫。
借助利好積極跑量為先
張大偉認為，政策的確使得一部分購房者入市的積極性提高，但目前只是央行的原則性政策，各地銀行后續如何執行、信貸額度的松動有多大等具體條款，對市場的影響會更大。
目前整個市場大部分還是處于相對觀望的過程中，因為各地的政策還沒有完全地落地。在十月的下半月，隨著松綁政策的細則落地后，肯定會有一些刺激影響的，市場還需要消化這個利好。
任啟鑫也表示，四季度開發商的首要目標是借助政策利好，大力促銷、去化庫存，因此房價也將在四季度保持穩定。
據亞豪機構統計數據顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數已經突破9萬套，達91265套，成為自2012年3月北京清理3.3萬套無效庫存以來的最高點，與今年年初5.5萬套庫存相比大增3.6萬套。
對此，任啟鑫分析，今年以來，北京樓市在持續緊縮的信貸政策、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下，市場觀望情緒濃厚，樓市成交量持續低迷，而房企在銷售業績與資金使用成本的高企等壓力下，加大推盤力度以回籠現金的意愿上升，供應量的增加與成交量的低迷，促使樓市庫存量直線上升，至10月份達到高點。隨著信貸松綁政策的逐步實施，預計未來剛需剛改型購房需求加快釋放，助力四季度北京樓市成交量復蘇回暖，但房企在高庫存以及全年銷售業績等因素影響下，未來一段時間樓盤項目仍將會以“跑量”為主。
任啟鑫認為，央行“認貸不認房”的二套房認定方式，降低了改善型購房者的購房資金門檻，提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，由此可以促進購房消費的增加。另外，北京調整普通住宅價格標準，為剛需購房者帶來實質利好，進一步提振購房信心，預計四季度北京樓市在一系列政策利好的刺激下，將出現復蘇局面，帶動最后一個季度樓市成交量成為全年高峰。
(參考消息-北京參考)
